Découvrez les quartiers les plus attractifs pour réaliser un investissement locatif fructueux à Casablanca, Rabat et Marrakech. Les experts du secteur nous donnent un petit aperçu des prix de vente de l’immobilier par quartier et par ville.

Chaque ville du Maroc offre des quartiers attrayants pour réaliser un investissement locatif, que ce soit pour des appartements en centre-ville, des villas de luxe ou des biens au bord de la mer. Les prix de l’immobilier varient en fonction de la localisation et des commodités offertes. Toutefois, il est essentiel d’être vigilants. En effet, il est nécessaire de prendre en compte les perspectives de rentabilité, la demande locative dans la région, ainsi que les éventuelles contraintes légales et fiscales. 

Pour Casablanca par exemple, le Top 3 des quartiers pour investir selon Malik Belkziz, PDG d’Agenz est d’abord Casablanca Finance City qui est réputé comme étant un hub économique en plein essor, attirant de nombreux professionnels et expatriés grâce à ses nombreuses entreprises internationales. Le prix de vente moyen y est de 25 800 Dh / m², tandis que le prix de location moyen atteint 8 900 Dh par mois. Pour un studio de 60 m², l’investissement initial serait de 1 548 000 Dh, avec un loyer annuel de 106 800 Dh, offrant une rentabilité brute de 6,9 %. Ce quartier offre un excellent équilibre entre coût d’achat et potentiel de revenus locatifs, soutenu par une demande locative élevée.

Ensuite le Maarif, situé au cœur de la ville, le Maârif est un quartier très cosmopolite avec une ambiance dynamique, faisant de lui un lieu attractif pour les investisseurs. Ce quartier affiche un prix de vente moyen de 20 600 Dh / m² et un prix de location moyen de 7 000 Dh par mois. Pour un studio de 60 m², l’investissement initial serait de 1 236 000 Dh, avec un loyer annuel de 84 000 Dh, offrant une rentabilité brute de 6,8 %. Ce quartier est bien desservi et apprécié pour ses commerces, ses cafés et son ambiance animée. De plus, les prix de l’immobilier dans ce quartier devraient augmenter, ce qui en fait un investissement prometteur à long terme.

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Et enfin, la Ferme Bretonne prisée pour sa proximité avec la corniche et ses infrastructures modernes, ce secteur attire les locataires en quête de standing. Il affiche pour sa part un prix de vente moyen de 19 000 Dh / m² et un prix de location moyen de 7 500 Dh par mois. Pour un studio de 60 m², l’investissement initial serait de 1 140 000 Dh, avec un loyer annuel de 90 000 Dh, offrant une rentabilité brute de 7,9 %. Ce quartier est bien desservi et apprécié pour son ambiance résidentielle et ses commodités, attirant une clientèle variée et assurant une bonne demande locative.

A Rabat, Karim Librahimi Directeur général de l’agence immobilière Le point de vente Immobilier à Rabat explique « en tant qu’expert immobilier spécialisé dans les quartiers d’Agdal, Hay Riad et Hassan, je suis régulièrement surpris par la dynamique de ce marché. La hausse vertigineuse des prix, notamment pour les studios et les petites surfaces habitables, où le mètre carré peut atteindre et même dépasser les 30 000 dirhams, est un phénomène qui interpelle ».

En effet, pour l’expert « il y a une dizaine d’années, de tels prix auraient été considérés comme inimaginables dans ces quartiers. Cette évolution soulève la question de savoir s’il s’agit d’une simple inflation ou d’une véritable revalorisation du marché immobilier. Seul le temps nous dira si cette tendance va se poursuivre ou si nous assisterons à un retour à la normale ».

Ces quartiers sont particulièrement prisés par une clientèle d’investisseurs, attirée par la stabilité des prix et le potentiel de plus-value à long terme. Ces acquéreurs sont souvent très sélectifs et ne souhaitent même pas visiter d’autres quartiers, fermant toutes les options pour se concentrer exclusivement sur Agdal, Hay Riad et Hassan. Cette focalisation extrême, couplée à une offre limitée, contribue à faire grimper les prix de manière artificielle.

Depuis le dévoilement des projets d’urbanisme pour la ville de Rabat, notamment au cours du deuxième semestre de l’année dernière, la demande n’a cessé d’augmenter. Les perspectives de développement de la ville et l’amélioration des infrastructures attirent de nouveaux investisseurs, accentuant ainsi la tension sur le marché immobilier de ces quartiers spécifiques.

« Il est fréquent que ces investisseurs se fassent enregistrer sur les listes d’attente des agences immobilières et des rares promoteurs qui construisent des petites superficies dans ces secteurs. Cette demande soutenue, couplée à une offre limitée, contribue à faire grimper les prix de manière artificielle », précise Librahimi.

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Si la qualité de vie, le prestige et la rareté de l’offre dans ces secteurs expliquent en partie cette valorisation, « il est indéniable que nous assistons à une véritable envolée des prix, alimentée par la spéculation et une demande soutenue ».

Pour le Dg de l’agence Le point de vente Immobilier, « en tant que professionnel, je dois me montrer adaptable face à cette évolution du marché. Il est essentiel de disposer d’une connaissance approfondie des différents facteurs qui influencent les prix, afin de pouvoir conseiller au mieux mes clients. Que ce soit l’emplacement exact du bien, son état général, les prestations de la résidence ou encore la conjoncture économique, tous ces éléments sont à prendre en compte pour établir une estimation réaliste ».  Et de conclure « cette situation nous oblige à repenser nos méthodes d’évaluation et à affiner nos analyses. Il est clair que le marché immobilier de ces quartiers est en constante mutation, et il est essentiel de rester à l’écoute des évolutions pour accompagner au mieux nos clients dans leurs projets immobiliers ».

Quant à Marrakech, Othmane Benhallam Directeur général de l’Agence immobilière Guy Hoquet à Marrakech nous explique, que les quartiers les plus prisés de la ville sont Gueliz en premier lieu ! C’est le quartier le plus central et où l’offre est la plus abondante ! Il est considéré comme étant un quartier moderne et commerçant. Guéliz attire une clientèle urbaine en quête de vie citadine. Les prix de l’immobilier y sont élevés. Ils oscillent entre 15000 et 23000 dhs pour des superficies entre 45 et 120 m² avec 1 ou 2 chambres à  coucher. 

L’hivernage est le quartier le plus huppé mais l’offre est réduite, il y a des vieux immeubles où l’on peut trouver des appartements plutôt grand, environ 100 m² à 15000 dhs/«m². Les immeubles les plus récents voient les prix dépasser les 25000 dhs/m². L’Hivernage est considéré comme un quartier chic et animé, il est réputé pour ses établissements de luxe, ses boutiques et ses discothèques. Les prix de l’immobilier y sont parmi les plus élevés de Marrakech. 

La zone de l’Agdal, autour du boulevard Mohammed 6 les biens se vendent aujourd’hui autour de 20000 dhs/m² principalement dans des résidences fermées avec piscine.

La palmeraie reste aussi un secteur intéressant. Longtemps considérée comme une oasis de tranquillité et de verdure, les biens se vendent aujourd’hui entre 12000 et 15000 dhs/m². Mais il est en perte de vitesse !

Certains investissent dans du logement économique amélioré vers Mabrouka et Esaada (Marjane route de Casa), les appartements se négocient autour de 500.000 dhs et la rentabilité y est très intéressante !

« Nous avons aussi eu beaucoup de développement d’immeubles de bureau avec des prix entre 15000 et 20000 dhs/m2 pour des loyers entre 120 et 200 dhs/m²! Ces programmes ont connu un succès certain, car il y avait un vrai manque sur ce type d’actifs », explique Othmane Benhallam .