Au Maroc, la copropriété est un système complexe qui peut souffrir de divers problèmes, parmi lesquels le non-paiement des cotisations occupe une place centrale. Ce mal répandu peut avoir un impact dévastateur sur le bon voisinage et causer la détérioration des biens communs, menaçant ainsi la qualité de vie des résidents. Un fléau qui prend de plus en plus d’ampleur en l’absence d’une réglementation claire.

La copropriété est un concept qui vise à assurer la gestion harmonieuse et efficace des immeubles collectifs. Au Maroc, comme ailleurs, ce système repose sur la contribution financière des copropriétaires à travers le paiement des cotisations qui servent à entretenir les parties communes, assurer la sécurité des résidents et maintenir la valeur des biens immobiliers. Cependant, le non-paiement des cotisations constitue un sérieux problème qui mine la stabilité de nombreuses copropriétés à travers le pays.
Dalila Ennaciri, DG de GESTIS & Présidente de l’AMCOP nous explique à cet effet, que « la notion de copropriété au Maroc est une notion relativement récente, ce qui entraîne plusieurs défis spécifiques. De très loin, le non-paiement des cotisations reste le principal problème que connait la copropriété dans notre pays. Le copropriétaire marocain ne paye pas facilement les cotisations de Syndic, il paye par suite de satisfaction client et non en obligation légale…bien sûr, ne généralisons pas. Le manque de paiement des cotisations par certains copropriétaires crée un déficit budgétaire qui impacte directement l’entretien et la gestion des parties communes. Malheureusement, les recours légaux pour récupérer les cotisations impayées peuvent être longs, coûteux, et parfois inefficaces ».

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Toujours selon l’experte, « sur un autre registre, la législation marocaine sur la copropriété est relativement récente, avec la loi 18-00 adoptée en 2002. Malgré son amendement en 2016, la loi reste très timide et surtout en décalage avec son application sur le terrain en absence de pouvoirs d’intervention fondés de pourvoir à cet effet comme une police de proximité. Pour compléter cette lecture, il faut se rappeler que le concept de copropriété est nouveau pour beaucoup de Marocains, qui sont plus habitués à des formes traditionnelles de propriété individuelle. Cette transition culturelle entraîne des résistances et des incompréhensions. L’adoption des pratiques de gestion de copropriété moderne prend du temps ».

Pour résumer, la gestion de la copropriété au Maroc est confrontée à des défis importants en raison de la nouveauté du concept, d’une législation récente et sommairement appliquée, et de l’absence de réglementation du métier de syndic. Une amélioration de la formation, de la réglementation et de la sensibilisation des copropriétaires devient une grande nécessité. « Ces chantiers sont une priorité comme nous l’avons au sein de l’AMCOP, Association Marocaine de la copropriété, exprimé au ministère de l’habitat lors de nos réunions de travail », a souligné Dalila Ennaciri.

Un petit sondage sur le terrain a permis de ressortir plusieurs raisons aux non-paiements des cotisations syndicales, les principales sont : des difficultés financières des copropriétaires, un manque de transparence dans la gestion des fonds, une négligence ou encore des désaccords entre les membres du syndic. Quelle que soit la source du problème, les conséquences sont inévitables et souvent néfastes. En effet, le non-paiement des cotisations entraîne un déséquilibre financier au sein de la copropriété, impactant directement sur les services et les infrastructures communes.

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L’absence de ressources financières adéquates menace la qualité de vie des résidents. Les espaces communs négligés se dégradent rapidement, laissant place à l’insalubrité et à l’abandon. Les équipements de sécurité et de confort ne sont plus entretenus, mettant en péril la sûreté et le bien-être des occupants. De plus, cette situation crée un climat de méfiance et de tensions entre les copropriétaires, compromettant ainsi le bon voisinage et la convivialité au sein de la résidence.

Dalila Ennaciri rappelle que « le non-paiement des cotisations a un impact direct et significatif sur la gestion et l’entretien des résidences. Les fonds nécessaires pour les réparations, l’entretien des espaces communs, les services de sécurité, et les frais administratifs deviennent insuffisants. Cela peut conduire à une dégradation des infrastructures, une diminution de la qualité de vie des résidents, et une perte de valeur du patrimoine immobilier ».

Outre les conséquences directes sur le cadre de vie, le non-paiement des cotisations affecte également la valeur des biens immobiliers au sein de la copropriété. Une résidence mal entretenue et mal gérée voit inévitablement sa cote de popularité chuter, impactant ainsi la revente des appartements et la valeur patrimoniale des propriétaires. Cette dépréciation immobilière crée un cercle vicieux difficile à briser, avec des répercussions à long terme sur l’ensemble des copropriétaires.

Pour faire face aux copropriétaires défaillants, Dalila Ennaciri nous explique que « le syndic doit en amont envoyer les appels de charges et partager la situation financière avec les copropriétaires. Après l’épuisement des relances et de la phase amiable, le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, doit envoyer des mises en demeure aux copropriétaires en retard. Le syndic doit entamer des procédures judiciaires pour recouvrer les cotisations impayées. Aussi, la loi marocaine sur la copropriété prévoit de priver les copropriétaires défaillants d’assister aux assemblées générales les privant de droit de vote et prise de décisions majeure comme le vote du budget ».

La Présidente de l’AMCOP précise justement, que plusieurs mesures peuvent être mises en place pour inciter les copropriétaires à régler leurs cotisations à temps : à savoir sensibiliser les copropriétaires à l’importance de leur contribution pour le bien-être collectif, proposer des options de paiement échelonné ou automatisé, assurer une transparence totale sur l’utilisation des fonds collectés et offrir des incitations, telles que des paiements anticipés ou ponctuels.

La bonne gestion d’une copropriété repose sur la responsabilité collective des copropriétaires et la transparence dans la gestion des fonds. Il est essentiel d’instaurer des mécanismes de suivi et de contrôle afin d’assurer le recouvrement des cotisations et la bonne utilisation des ressources collectives.

La communication et la concertation entre les membres du syndic et les copropriétaires sont également des éléments clés pour garantir une gestion saine et transparente. Il est primordial d’établir un dialogue ouvert et constructif afin de résoudre les éventuels conflits et de trouver des solutions adaptées à chaque situation. La sensibilisation des résidents sur l’importance du paiement des cotisations et sur les enjeux de la copropriété est également essentielle pour favoriser une prise de conscience collective.

Enfin, les autorités compétentes et les pouvoirs publics ont un rôle crucial à jouer dans la régulation et le suivi des copropriétés au Maroc. Il est nécessaire de renforcer le cadre légal et les dispositifs de contrôle pour garantir le respect des règles et des obligations de chaque copropriétaire. Des mesures incitatives et dissuasives peuvent être mises en place pour encourager le paiement des cotisations et sanctionner les contrevenants, contribuant ainsi à restaurer l’équilibre au sein des copropriétés.

3 questions À Dalila Ennaciri, DG de GESTIS & Présidente de l’AMCOP

« Il est crucial pour les copropriétaires de respecter leurs obligations financières »

Challenge : Quel est l’impact du non-paiement des cotisations ?
Le problème du non-paiement des cotisations affecte gravement la qualité de vie des résidents. Les services essentiels comme le nettoyage, la sécurité, et l’entretien des espaces communs peuvent être compromis. Cela entraîne une détérioration des conditions de vie, une montée des tensions entre copropriétaires, et potentiellement une augmentation des conflits juridiques.

Challenge : Comment les syndics de copropriété peuvent-ils faire face à ce défi et assurer le bon fonctionnement des copropriétés malgré les retards de paiement ?
Maintenir une communication proactive et régulière avec les copropriétaires pour prévenir les retards reste le meilleur moyen pour assurer le bon fonctionnement d’une résidence. La communication ne suffit pas, le syndic qui gère en bon père de famille doit aussi mettre en place des réserves financières pour couvrir les périodes de recouvrement difficile.
Si le Syndic constate un grand retard dans le paiement à mi-mandat, il devrait convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de comprendre les raisons du blocage et y remédier.

Challenge : Quelles sont les conséquences juridiques pour les copropriétaires en cas de non-paiement récurrent des cotisations ?
Les conséquences juridiques pour les copropriétaires en cas de non-paiement récurrent des cotisations peuvent être sévères et engendrer des sentences dures pour les débiteurs.
La demande d’injonction de paiement est une procédure simplifiée en référé. Une fois le jugement obtenu, cela ne suffit pas pour encaisser les sommes impayées, il faut donc passer a d’autres demandes de saisies à l’encontre du débiteur : saisie conservatoire sur bien, saisie arrêt sur comptes bancaires, saisies sur biens personnels ou encore saisies exécutoires ou ventes aux enchères. Sans parler des conflits entre voisins, stigmatisation dans la copropriété et interdiction d’assister aux assemblées générales.
En conclusion, les conséquences juridiques du non-paiement récurrent des cotisations de copropriété sont variées et potentiellement sévères. Elles visent à assurer la collecte des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien des parties communes, tout en maintenant l’équité et la responsabilité au sein de la copropriété. Pour éviter ces conséquences, il est crucial pour les copropriétaires de respecter leurs obligations financières et de collaborer avec le syndic et les autres copropriétaires.