La vente des appartements à Casablanca est actuellement en plein essor, en particulier dans les quartiers centraux de la ville. La forte demande de logements, la croissance économique de la région et l’attrait touristique et culturel de la métropole marocaine sont autant de facteurs qui contribuent à cette dynamique du marché immobilier.
La vente des appartements à Casablanca est actuellement très dynamique, en particulier dans les quartiers centraux de la ville. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs: tout d’abord, les quartiers centraux de Casablanca attirent de nombreux acheteurs en raison de leur emplacement privilégié. Ces quartiers offrent en effet un accès facile aux infrastructures et aux services essentiels tels que les commerces, les écoles, les transports en commun et les lieux de loisirs. De plus, la proximité des quartiers centraux avec les principaux pôles d’activités économiques de la ville en fait des zones très prisées par les investisseurs immobiliers.
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Engouement pour les zones centrales
Malik Belekziz, PDG d’Agenz explique à cet effet, que « L’étude récente des tendances du marché immobilier de Casablanca, à partir des informations recueillies par le site agenz.ma, montre des préférences distinctes dans le choix des quartiers et le type d’appartements. Les zones centrales comme Bourgogne Ouest, Racine, Les Hôpitaux, et Gauthier se taillent la part du lion, représentant plus du quart des requêtes » . Pour l’expert, « cette forte sollicitation pourrait conduire à une augmentation des prix, en dépit d’une évaluation qui semble modérée par rapport à la qualité de vie offerte par ces quartiers.
L’engouement pour des habitats plus éloignés des centres urbains, une conséquence de la pandémie qui a poussé les gens à préférer vivre plus loin du travail, semble fléchir. Désormais, les acheteurs sont à la recherche d’opportunités en centre-ville, même si cela implique de réaliser quelques travaux de rafraichissement, ce qui marque un regain d’intérêt pour ces quartiers bien placés». Il attire d’ailleurs notre attention sur le fait que « le secteur CFC, malgré son emplacement privilégié, n’est pas dans le TOP 3, sans doute à cause des prix très élevés du mètre carré ».
Un constat partagé par Yassine Ahdadou qui explique de son côté, que «les casablancais de la classe moyenne se dirigent plutôt vers les alentours pour une question de prix au mètre carré et pour plus de tranquillité, tandis que les expatriés et les jeunes ayant un bon niveau financier recherchent plutôt des logements en plein centre-ville (triangle d’or – Gauthier – bd d’Anfa … ) des zones disposant de toutes les commodités nécessaires et où le déplacement est plus facile ».
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Hamid Lahlou, associé gérant de l’agence Century21 Casa Sud souligne pour sa part, que malgré le fait que « le marché ne soit pas très dynamique pour les biens premiums, il existe toujours une demande active pour les appartements, essentiellement sur les appartements moyen standing ». Pour cet expert ce sont les quartiers de « Ain Diab, Les Princesses, Bourgogne, Maarif, Palmier, Gauthier ou encore Bouskoura qui ont la côte auprès des acquéreurs aujourd’hui ». « Ils privilégient la proximité avec les lieux de travail, écoles, centres commerciaux et lieux de loisirs (forêt / mer) … » explique-t-il.
Par ailleurs, la ville de Casablanca est un important centre financier et commercial, attirant de nombreuses entreprises et travailleurs en quête de logements de qualité. Cette hausse de la population active stimule la demande de biens immobiliers dans les quartiers centraux, ce qui se traduit par une augmentation des transactions de vente d’appartements (voir les chiffres d’Agenz).
Forte demande sur les 3 chambres
Pour ce qui est du type des biens les plus recherchés, l’analyse détaillée des équipes d’Agenz a fait ressortir que ce sont les appartements de 3 chambres qui sont les plus recherchés. Malik Belekziz explique à cet effet, « qu’en termes de disposition intérieure, les appartements de trois chambres sont fortement plébiscités, constituant presque la moitié des recherches. Si les appartements de deux chambres sont aussi en demande, les studios et les grands appartements de cinq chambres et plus captent moins l’intérêt, indiquant une préférence pour des habitations de taille intermédiaire adaptées aux familles. Ce phénomène souligne que le marché immobilier est majoritairement orienté vers ceux qui cherchent une résidence principale, même si l’investissement locatif connaît une popularité croissante et se démocratise ».
Du côté de Hamid Lahlou, la préférence va plutôt « aux appartements de 2 chambres, suivis des studios et en troisième lieu, les appartements de 3 chambres ». Yassine Ahdadou présente une autre lecture expliquant que « pour les gens qui souhaitent investir, ces derniers privilégient plutôt les studios pour une question de rentabilité et d’amortissement et surtout que la demande est de plus en plus forte sur ce segment. A contrario, les jeunes couples recherchent plutôt des appartements de 2 chambres et qui ne dépassent pas les 100 mètres ». Malik Belekziz souligne d’ailleurs à cet effet, que « pour les investisseurs justement, les studios restent le produit phare.
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Pour Belekziz « Malgré l’abondance de vidéos sur Instagram vantant la richesse rapide par l’achat de plusieurs studios, la réalité d’un investissement locatif nécessite une analyse approfondie à toutes les étapes de sa concrétisation, et ne doit pas être prise à la légère». Il explique à cet effet « concernant l’acquisition, il est crucial d’évaluer avec précision le prix d’achat et le loyer potentiel pour préserver la viabilité financière du projet. Les prix conformes au marché peuvent être vérifiés via des plateformes telles qu’agenz.ma, et il convient de comparer les annonces de biens similaires pour établir des prévisions de location réalistes et bien évaluer sa rentabilité. La rentabilité brute attendue devrait se situer idéalement entre 7 et 8%. Pour estimer votre rentabilité nette, il faut ajouter les taxes, les charges de copropriétés qui restent à votre charge et les frais de gestion locative… ».
Toujours selon ce dernier «pour la phase de location, il est essentiel d’étudier minutieusement la position concurrentielle du bien (voir, par exemple, un graphique des prix moyens de location de studios par quartier) pour réduire le taux de rotation des locataires ou maximiser le taux d’occupation, en particulier si le studio est offert pour de courtes durées ».
Fin des studios à Casablanca ?
Quelques rumeurs circulent selon les experts sur l’arrêt de production d’immeubles exclusivement de studios à Casablanca. Une situation qui a suscité un vif débat parmi les acteurs du secteur immobilier.
Pour Yassine Ahdadou « le marché immobilier est en plein développement, notamment après la crise Covid et l’annonce de la Coupe d’Afrique et la Coupe du monde 2030, ainsi que le changement au niveau des infrastructures à Casablanca. La demande devient de plus en plus forte et les promoteurs trouvent de plus en plus de difficultés à trouver des terrains pour la construction ». Au vu de ces paramètres, ce dernier estime que les studios ont encore de l’avenir puisqu’il y a « de moins en moins de places et de terrains disponibles et de plus en plus de demandes, ce qui fait que les logements sont de plus en plus petits ».
Hamid Lahlou estime pour sa part, que « c’est une bonne chose, car cette tendance à la surproduction de studios aura pour conséquence une baisse du rendement locatif des studios du fait de la concurrence abondante et une augmentation du prix de vente des 2/3 chambres dans les quartiers où les studios prédominent. Pour résumer, des quartiers entiers vont se transformer en quartiers dortoirs désertés par les familles car peu d’appartements ». D’autres experts estiment pour leur part, que cette mesure permettrait de diversifier l’offre de logements à Casablanca et de répondre à la demande croissante de logements abordables pour les ménages.
