Le SMAP IMMO se tient à Paris jusqu’au 26 mai. Quésaco ? Le salon marocain de l’immobilier. Challenge Maroc y a été dans la peau d’un Marocain résidant à l’étranger qui découvre le marché de l’immobilier au Maroc. Notre persona est le cœur de cible de l’évènement. Mode d’emploi d’une quête de A à Z.

L’invitation est gratuite ! Il suffit de renseigner un formulaire en ligne long et quelque peu intrusif. Toutes les cases sont obligatoires pour obtenir le sésame par mail. La question de la protection des données nous titille, mais passons ! Et nous passerons d’ailleurs, assez rapidement la file. C’est en ligne en plus du formulaire papier obligatoire à renseigner sur place.

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L’évènement est définitivement une sortie familiale ! La Ruche bourdonne ! Les stands sont bondés, les files d’attente sont déjà structurées et débordent sur les allées. A ce stade, revenons à la cartographie de l’expo ! Les stands sont organisés par budget et par région. Petit rappel des standards par budget, tel que le formulaire d’inscription en ligne indiquait :

Crédit image : Site SMAP IMMO – Fourchette budget

La liste des exposants à découvrir sur ce lien: http://www.smapgroup.com/La-liste-des-exposants,339.html 

Dans cette spirale d’attente, demeure l’évidence : choisir un budget, une région et prendre une file. Le site SMAP IMMI propose une cartographie des stands par thématique :

Crédit vidéo : Challenge.ma -Conférence 25 mai 2024

Chercher une réponse à ses peurs

Arnaques, vices cachés, justice laxiste ou inexistante, les histoires des contentieux grèvent le projet d’achat et meublent la pause-café du SMAP IMMO. Entre les expériences, les récits familiaux, les conseils d’acquisition et d’exploitation du bien, la défiance est là. Mais, l’envie la dépasse. La plus grande peur demeure « l’achat sur plan » ou « Miser au Casino ». Un MRE score les handicaps : 

• L’absence : il n’a pas forcément le temps ni les moyens des aller-retours  
• La méconnaissance : il méconnaît l’offre du marché (faute de temps et de visites sur place), les pratiques, la législation, les garanties financières, la fiabilité des promoteurs, les systèmes de financement voire de subvention…
• L’achat virtuel : le bien n’est qu’un projet fictif à concrétiser, qui relève d’un rêve commun ! La promesse du promoteur

Les conférences thématiques du SMAP IMMO promettent des explications détaillées. Il est 14h00, la VEFA s’affiche complète ! VEFA c’est la « Vente en état futur d’achèvement ». Au programme :

• Les avancées en matière de sécurisation de l’investissement immobilier
• Le contrat de réservation reconnu légalement.
• Quid du droit de rétractation, des retards de livraison ?
• Les garanties financières : garantie de remboursement et la GFA…

45 minutes plus tard, deux visions sont exposées :  celle du notaire Me Abdelmajid Bargach et celle du promoteur Taoufik Kamil, accessoirement Président de la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers).

Appréhender la VEFA en trois temps

« Les promoteurs en France pratiquent la VEFA. Sauf qu’ici c’est une Rolls Royce. Chez nous c’est une Rolls Royce, mais sur une piste », Me Abdelmajid Bargach

D’entrée en jeu, le ton est lancé ! Les rouages de la mécanique juridique au Maroc sont exposés par Me A. Bargach.  A géométrie variable, la VEFA permet aux uns et aux autres de trouver un intérêt. Le promoteur finance son projet avec des fonds propres ou il lève des fonds auprès de ses associés ou encore il demande des crédits.

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Me A. Bargach le rappelle : « Il n’est pas mieux que d’utiliser les fonds d’autrui, les fonds de ses clients. Encore faut-il fournir les garanties financières nécessaires pour sécuriser justement ces gens qui vont faire confiance dans le projet, dans le promoteur et fournir des avances. Donc l’intérêt pour le promoteur est d’utiliser des fonds à zéro intérêt qui ne coûtent pas grand-chose comparativement au financement bancaire ». 

Il est en France translatif de propriété. Or, ce n’est pas le cas en Maroc. On ne transfère pas la propriété au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux. Trois temps marquent la VEFA.

Le premier acte la réservation. Un contrat de réservation est signé entre le promoteur et l’acquéreur. Ce contrat de réservation devrait comporter de nombreuses mentions à l’exception des garanties financières de remboursement et de GFA. Il prévoit une avance de 5% qui reste bloquée sur un compte indisponible pendant un mois. L’objectif étant de permettre au promoteur de faire sa pré-commercialisation et d’évaluer la viabilité économique du projet. Donc, si au bout d’un mois, il s’avère que le projet n’est pas opérationnel, il faudrait resituer l’avance. Il a 7 jours, 15 jours pour restituer si l’opération voulait vous rétracter. Dans la pratique, cela dépasse les 5%. 

Le deuxième temps établit le contrat préliminaire de vente en état de futur d’achèvement. Attention, alerte Me Bargach, ce contrat ne transfère pas la propriété. Il doit être signé dans les 6 mois et prévoir les garanties financières de restitution des avances et celle d’achèvement du projet. Aujourd’hui, ce sont les banques qui fournissent ce genre de garantie ou les assurances. 

« Au Maroc, on attend toujours un décret d’application. Le problème qui se pose, c’est que cette GFA, cette garantie financière d’avancement, ne vous est pas fournie pour l’instant présent. On attend toujours ce décret. Mais il y a une garantie, disons intrinsèque », rappelle Me A. Bargach.

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Concrètement, le paiement est échelonné. Il est censé suivre, a priori, l’état d’avancement des travaux.  Comment éviter les pratiques abusives ? Le contrat avec un promoteur doit définir un échéancier correspondant à l’état d’avancement. L’acquéreur avance des pourcentages prédéfinis, en gardant le reliquat de 60% à la fin des grosses œuvres. Comment peut-il s’assurer de l’état d’avancement techniquement ? Se déplacer, visiter ! Se faire accompagner par un notaire, qui a un devoir de conseil et d’information.

Troisième et dernier temps du processus : l’acte de vente ! 

Trouver le promoteur fiable

Face à la défiance des acheteurs, Taoufik Kamil, Président de la FNPI sort la carte « Iltizame ». Iltzame, qui veut dire engagement en arabe, se veut un label de confiance pour rassurer les futurs acheteurs. 

« L’obtention du label est basée sur l’adéquation du projet à de nombreux critères, classés en 4 grandes familles : Les exigences relatives à la transparence, à la réglementation et au cadre légal, les exigences techniques et normatives, le volet assurances, santé, sécurité et enfin à l’innovation et au développement durable ».

Préparer son SMAP IMMO

Crédit vidéo : Site SMAP IMMO –